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房地產領漲 板塊估值正在底部提升

 

新浪財經訊 12月26日早盤,房地產板和建筑材料塊領漲兩市。截止發稿,申萬一級行業指數中,建筑材料板塊上漲2.09%,房地產板塊上漲2.04%。

在經過嚴格調控,房企融資收緊之后,房地產行業景氣度如何?此輪房地產板塊的上漲意味著什么?

新浪金麒麟(603586,股吧)最佳分析師廣發證券(000776,股吧)樂家棟團隊在房地產行業11月公司月報中表示,房企沖刺全面目標,板塊估值底部提升。目前36 家公布銷售目標的房企前11月平均銷售計劃完成率為91.4%,高于13 年以來歷史水平,房企整體銷售進度符合預期。

其核心觀點如下:

房企銷售:房企銷售增速穩定,房企目標完成情況符合預期。11 月重點跟蹤房企實現銷售金額8167 億元,同比增長29.3%,增速較10 月擴大0.4pct,自9 月以來,重點跟蹤房企單月銷售金額連續3 個月超過8000 億元,房企銷售規模及增速維持穩定。11 月頭部房企銷售持續發力,碧桂園重回銷冠,融創中國、中南建設(000961,股吧)、佳兆業集團、融信中國創下單月銷售規模紀錄,世茂房地產、陽光城(000671,股吧)、金科股份(000656,股吧)、中梁控股、龍光地產于11 月提前完成全年計劃。 36 家公布銷售目標的房企前11月平均銷售計劃完成率為91.4%,高于13 年以來歷史水平,房企整體銷售進度符合預期。

房企拿地:11 月主流房企土地投資力度回升。13 家主流房企11 月拿地金額1144 億元,同比上升19%,占300 城商住用地的比例連續兩個月上升16pct 至33%,主流房企拿地積極性提高。從前11 月來看,融創拿地規模及增速排名第一,中海、金科、金茂、陽光城拿地與銷售規模均持續擴張,恒大、碧桂園兩家輪耕型房企拿地規模較18 年同期有所下降。11 月13 家主流房企進入新城市(300778,股吧)節奏放緩,三四線房企拿地毛利率水平回升至33%,拿地質量邊際改善。

房企融資:融資規模持續回落,龍頭融資成本維持穩定。從整體信用債、海外債規模來看,每年凈融資規模逐步下降,10 年至19 年前11月,累積的信用債及海外債存量規模3.04 億元,較18 年末增長2.3%。

根據當前存量推算,預計20 年信用債+海外債到期規模8207 億元,資金面的到期壓力仍將延續。單月來看,11 月A 股房企債權融資規模553 億元,同比下降27%,其中主流房企融資規模356 億元,同比上升8%。成本方面,11 月房企境內債權融資成本為5.8%,環比上升0.5pct,主要受中票等結構性因素影響。海外債融資成本為6.7%,環比下降1.3pct。整體來看,主流房企境內外融資成本仍維持穩定。

房企估值:行業景氣度下行,地產板塊估值底部提升。本月滬深市場房地產股表現較佳,申萬房地產板塊指數當月絕對收益為9.2%,相對收益為6.4%。18 年初及19 年初房地產基本面下行、政策預期放松,板塊走出系統性行情,當前市場基本面與19 年初接近,隨著市場景氣度進一步下行,2020 年一二季度政策環境寬松,板塊有望再次走出系統性行情。當前A 股龍頭房地產板塊平均PE(TTM)為8.17,較19 年低點上漲16.1%,但較18 年及19 年初高點分別回撤51.1%、20.2%,仍處估值低位。

風險提示:公司公告銷售及拿地數據與第三方公告數據存在一定差異,公司經營業績及盈利情況不及預期;資金面政策收緊進一步加碼。

他在另外一篇研報中表示,中央再提“三穩”目標,繼續推薦龍頭房企。

中央再提“三穩”目標,繼續推薦龍頭房企。繼中央經濟工作會議后,韓正副總理再次強調“三穩”目標,同時強調著力解決新市民、年輕群體的住房困難,我們認為行業環境觸底確立。地方層面,廣州黃埔區、花都區、南沙區出臺人才購房優惠政策,有利因素持續積累。從基本面來看,12 月中上旬,13 城市批售比上升至1.52,創年內新高,百城土地供應連續兩周環比下滑50%以上,單周成交面積同比下滑52%,景氣度持續下行。根據年度策略,我們預計20 年下半年房價同比負增長,新開工與投資增速都將逐步走低,未來行業與貨幣政策環境將邊際向好。

板塊投資方面,在“融資難+房住不炒”背景下,主流企業集中度將進一步提升,其持續性強于以往,目前環境下選擇依靠周轉回款內生增長強的公司,一線A 股龍頭推薦:萬科A、金地集團(600383,股吧)、招商蛇口(001979,股吧),二線A 股龍頭推薦:中南建設、華發股份(600325,股吧)、陽光城、榮盛發展(002146,股吧)、藍光發展(600466,股吧),H 股龍頭推薦:融創中國、萬科企業、旭輝控股集團,H 股龍頭關注:中國金茂、中國海外發展、合景泰富集團等,子領域推薦:中國國貿(600007,股吧)、新湖中寶(600208,股吧)和光大嘉寶(600622,股吧)。

風險提示:政策調控力度進一步加大;按揭貸利率持續上行;行業庫存抬升快于預期;行業基本面超預期下行;房地產稅立法推進超預期。

新浪金麒麟最佳分析師海通證券(600837,股吧)涂立磊團隊在11月行業月報中表示,房地產企業銷售和購地增速有所回升,房地產板塊估值(PE-TTM)為10.71倍,相對滬深300指數估值(PE-TTM)的折價率為12.83%。行業相對估值較前期有所回升。

其核心觀點如下:

宏觀形勢

經濟增速加快,通脹上漲,外貿增速上升:11月M2同比增8.20%,增速比10月降低0.2個百分點;CPI同比增4.50%,增速比10月提高0.7個百分點;美元兌人民幣匯價期末7.0298;PMI為50.2%,比10月提高0.9個百分點;進出口額同比降0.50%,比10月升2.80個百分點;順差387.30億美元。

行業形勢

1-11月一二線城市土地成交面積同比增速下降:1-11月一二線土地累計成交5.39億平,同比增加6.71%,比1-10月減少0.93個百分點,當月成交土地0.40億平,環比減少17.3%。

1-11月開發商結余資金增速有所回升:1-11月開發商資金來源與房地產投資之差累計3.93萬億元,同比降1.82%,比1-10月升0.28個百分點。

地產A股對H股溢價:12月20日,龍頭地產A股19年PE動態10.12倍,較龍頭H股PE溢價27.72%。

1-11月開工增速有所回落,銷售和購地增速有所回升;1-11月新開工和銷售增速反向變動,增速差縮小:1-11月購地、銷售和新開工分別累計同比-14.20%、+0.20%、+8.60%。

投資建議

我們認為,行業面臨調控壓力。12月20日,房地產板塊估值(PE-TTM)為10.71倍,相對滬深300指數估值(PE-TTM)的折價率為12.83%。行業相對估值較前期有所回升。

風險提示:行業面臨加息和政策調控兩大風險。

新浪金麒麟新銳分析師光大證券(601788,股吧)何緬南團隊在點評《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》時表示,放寬落戶政策延續,看好2020年二線城市表現。

其核心觀點如下:

事件:

據新華社報道,2019 年12 月25 日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》(以下簡稱《意見》)。

戶籍改革相關表態與《2019 年新型城鎮化建設重點任務》基本一致《意見》中提出“以戶籍制度和公共服務牽引區域流動”,對于不同類型城市的戶籍政策導向基本延續了《2019 年新型城鎮化建設重點任務》中的表態:

對于城區常住人口300 萬以下的城市,繼續 “全面取消落戶限制。”

對于城區常住人口300-500 萬的城市,《意見》繼續要求“全面放寬落戶條件”,未提及“全面取消重點群體落戶限制”。

對于城區常住人口500 萬以上的超大特大城市,《意見》繼續提出要“完善積分落戶政策,精簡積分項目,確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例”,未提及“大幅增加落戶規模”。

除戶籍制度外,本文件繼續強調了基本公共服務均等化、“人地錢掛鉤”對于區域流動的牽引支持作用。

2019 年初至今各級地方政府共出臺67 條人才/落戶相關政策根據我們不完全統計,2019 年初至今,各級地方政府共出臺了67 條“放寬落戶、人才引進”相關政策,其中省級政策(不包括直轄市)8 條,一線城市政策8 條,二線城市政策25 條,三四線城市政策26 條。整體來看,一線城市廣州以及作為區域中心的二線城市政策力度較強。

得益于人才/落戶政策放寬、房地產調控“因城施策”、以及相對較強的按揭投放韌性,2019 年1-11 月30 大中城市商品房成交面積同比增長7.1%,明顯超過同期全國商品房銷售面積增速(+0.2%)。

重申年度策略判斷:2020 年二線城市銷售將明顯跑贏市場從短期來看,放寬落戶限制、引進人才政策有助于提振市場情緒。疊加“因城施策”合理引導需求,我們預計調控時間較長的二線城市2020 年銷售面積同比增長10%,將明顯跑贏全國房地產市場。

從中長期來看,二線城市是我國新型城鎮化都市圈/城市群發展的重要方向,未來在人口、資本、土地、產業等多方面要素的支持下,城市基本面前景向好,購房需求具備較強支撐。

投資建議

年末中央經濟工作會議定調平穩,基本面銷售、投資下行不失速。行業供給側改革下,集中度持續提升,房企短期業績兌現和中長期盈利增長持續性加劇分化。龍頭房企收入端彈性確定,業績增速相對穩定,估值具有較強防御性,股息率相對較高,在流動性寬松和“資產荒”的情況下,對于考核周期較長的大資金具備配置吸引力。建議關注A 股的招保萬金和H 股的融創中國和中國金茂。同時考慮到全球流動性寬松和無風險利率緩步下行有利于存量物業價值重估,建議關注陸家嘴(600663,股吧)和華潤置地。

風險分析:

行業持續調控,整體銷售增速下行超預期;前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線樓市存回調壓力;還款高峰來臨,部分中小型房企信用風險抬升

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中國通信貿易大廈22樓H座&F座(陸家嘴松林路357號,上海期貨交易所大廈正門正對門.)

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